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报告:百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年

2022-11-29来源:金赛药业正文:报告:百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年

12月11日,上海易居房地产研究院公布《中国百城土地储备报告》。报告表明,截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比快速增长2.0%,同比快速增长13.6%。历史数据显示,2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位,随后土地储备规模总体步入下行地下通道。当前全国100城土地储备规模大体相等于2015年4月的水平。

100城土地储备面积

 报告:百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年-中国网地产

数据来源:各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

从同比增幅曲线的历史走势看,2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%,为历史最低点。随后该曲线持续上行,其中2016年11月转负为正,2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体上行,从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

100城土地储备面积同比增幅

 报告:百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年-中国网地产

数据来源:各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

从城市结构来看,截至2018年11月底,一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米,环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大,均保持了大于10%的同比增幅水平。

而在易居房地产研究院监测的100个重点城市中,2018年11月,有63个城市的土地储备出现了同比快速增长现象,其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较小,同比增幅分别超过330%、232%和231%。对于晋江等城市来说,这一轮去库存效果不错,土地交易市场渐趋活跃,进而受到影响土地储备的减少。同时,100个城市中,有37个城市的土地储备出现了同比下降态势,其中燕郊、武邑和惠州的同比跌幅较小,跌幅分别为100%、76%和72%。对于燕郊来说,其在过去的29个月中已没有供地和土地成交价。

2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味著按照目前商品房销售的节奏,市场必须18.6个月的时间才可以消化完了这些土地储备,该数值比起10月份18.0个月有所不断扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走进13个月的历史低位水平,总体维持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

100城土地储备去化周期

 报告:百城土储去化周期下行 11城去化周期超三年-中国网地产

数据来源:各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

2018年11月份,一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩大。相比二线、三四线城市,一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。这和两个因素有关:第一、一线城市当年高端项目的预售管控有所松动,进而受到影响商品房交易的上升。第二、一线城市此前供地节奏并不慢,这也影响了土地储备的规模。

一、二、三四线城市土地储备去化周期

报告:百城土储去化周期下行 11城去化周期超三年-中国网地产

数据来源:各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较小。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,意味着此类城市未来土地和商品房供应将充裕。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和太原。值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有声浪,那么去化周期压力会比预计的要小一点。

同时,有很多城市土地储备去化周期是非常较短的,这不会使得此类城市未来两年房价涨易跌到难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月,此类城市更需要减少供地和鼓励房企拿地。还包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易展现出较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进表示,2018年11月全国百城土地储备规模继续下降,但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极,这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温,房企购地意愿明显弱化,各地土地流拍案例激增,这都抑制了土地储备规模的下降。

预计当前商品房销售市场下行的趋势不改为,所以从土地储备计算公式的看作,土地储备去化周期依然会上行。当然从结构上看,对于土地储备去化周期高于12个月的城市,供地节奏需要加快,同时也要实施各类政策鼓励房企拿地,进而积极实施调补库存的政策导向。

(来源:易居研究院)


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