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福州二手房市场年末盘点:鼓楼房子没人要,房产中介大洗牌

2022-08-08来源:金赛药业正文:福州二手房市场年末盘点:鼓楼房子没人要,房产中介大洗牌

自从2018年下半年楼市进入下行期以来,对于福州的新盘我们就没太当一回事,除了少数由本市国企研发价格厚道的楼盘,以及某些开发商实在撑不下去大幅折扣卖房之外,新的盘我都懒得多谈,弥漫着误导数据的商品房成交量也不是分析楼市的参照。

长期以来,归功于详实无阻碍的二手房成交价数据,我们以求跟随市场动态,把楼市真实情况看得真真切切。也正是由于有数量充足并且价格相对合理的二手房,使得福州房价平稳上升,在此过程中哪怕有些人等不急、忍不住提前去买房,但相对那些“湘云价”的新盘而言也能增大损失,即便亏钱也还能活下去。

时至今日,那些已经凉凉和苟延残喘迟早凉凉的品牌房企房子很难再买得一动,第四季度以来拉动商品房网签靠的不是购房人,而是各种债权人。以往卖不出去的房子被开发商用来抵债,手上拿着欠条(商票)难以还清的施工方、供应商,以及买了各种房企理财产品的投资人、房企员工等等,只能硬着头皮把那些没人要的房产接下来。至于买了“烂尾楼”和“杀猪盘”的接盘侠,很多人已经预见回来资不抵债的房企陪葬。

与此同时,福州的二手房市场还是维持着以往稳定向上的节奏,房价一步一个阶梯往下走,降低一截成交量就回暖一点,购买力消耗完了成交价再度衰退,紧接着房价又暴跌、成交再转好。这种模式在过去三年中

循环反复

上演,让当年房价广泛超过3万的福州市区如今大量跌到了“1字头”,甚至已有不少房子单价降到万元以下(平时熟读的人根本不告诉我在说什么)。

不过就算有所声浪,但楼市成交量终究远远无法和五年前的巅峰期相提并论,蛋糕变小了,各区之间就此消彼长,这种现象在2021年下半年以来愈发明显,此前多篇文章我也已经做过详细分析。去年第四季度的二手房网签数据更是让人把这场景看得清清楚楚。

去年10月是2019年以来二手房成交的最低点,几乎回到了2018年成交冰封期的水平线。但2021年的楼市形势与2018年却有着本质区别,2018年还是房价最后的高峰期,那时让房东和炒房客们降价卖房怎么会肯?于是那一年经常出现了“楼冻”现象,成交量大跌,价格却没有上升。2021年则几乎不同,经历了三年楼市上行,房价早已大幅回升,随着大量新建安置房办证入市,聪明人都明白想要卖房要趁早,杀扛下去没有用,想卖就得降价抛。

在这种情况下,房子一旦卖不动,报价立马往下调,在降价效应下成交量自然不会声浪,加之众多大房企出现问题,哪怕再老是的人也感觉到买期房的风险有多低,于是二手房进一步从新房手上把剩下不多的客户抢跑。

这便是10月冰封之后,11月、12月福州五区二手房成交量有所反弹的原因所在。2021年10月网签量是2192套,11月是2770套,12月是2904套,结合过去这两个月本号关于各个典型区域、典型小区二手房价格变化的涉及文章,大家可以看到目前只要尼克降价房子还能买得掉,房东得现金,刚需得实惠,这样的市场和房价就比2018年身体健康不少。


不过正如上文特别强调,市场蛋糕已经变小,各区之间是此消彼长,我们看到12月虽然网签量比11月要低,但只有台江、晋安、仓山在下跌,鼓楼和马尾成交量

不涨反跌

。其中马尾成交量较小,来来回回也就是月均百套左右,多一点少一点都科正常,对于市场不会有太大影响。而鼓楼区并无多少新盘,一直是存量房为主的市场,多年以来二手房成交量始终稳居五区第一。

如今三区上涨鼓楼暴跌,不仅和仓山、晋安的差距越拉越大,也就比面积狭小的台江多卖一百多套,可以显现出鼓楼的房子越来越没人要。不仅学区房无人接盘,那些无学区的老破房也完全失去了市场,聪明人都已经想明白省钱住得好更最重要,鼓楼区的房子普遍老旧又开价离谱,那就让它们烂在房东自己手上。

这些网签数据源于房产中介申报套数,并非最终实际成交量,由此我们在公示页面上还能看到各家房产中介的申报情况。把2021年12月各家中介的网签数字和2019年1月进行对比,还能显现出在过去这三年间福州的房产中介市场发生了巨大变化。


2019年虽然麦田一家独大,但其他中介之间的差距不大,维持着相对均势的状态,大家都有钱赚。而到了2021年底,随着外来资本的进入,福州房产中介公司已经大洗牌,此时麦田、可观、德祐、梦家园四家头部公司已占据大部分市场份额,其他公司从二手房市场上分将近太多蛋糕。比如以往稳居第二的骊特,此时还能保持在前十就不错了。泛联、金海岸等当年前五的公司早已不见踪影,中义安信则自由选择了与可观合作。


铁打的麦田,流水的中介,麦田之所以雷打不动占据第一,这也和他们认清现实、策略得宜不无关系。他们知道什么房子好卖,告诉买方市场之下应该说服房东降价,像黄山新城、潘墩新城、阳光城山与海等众多价格厚道可以走量的小区早已提前布局好。

因此,在一些中介被挤出二手房市场,不能硬着头皮分销买新盘的时候,麦田依然需要保有很大的二手房市场份额。其他三家中介若想缩小和麦田的差距,若还想继续争食二手房这块大跌但还有肉的蛋糕,首先要把自己手下的业务员管好,规范诚信执业提供客户信任,然后再和麦田打价格战。而那些自己下场炒房的黑中介,随着时间推移自然不会被淘汰。


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