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徐州“十八条”出台: 这座城市如今也急需唤醒刚需

2022-05-11来源:徐州房产网正文:徐州“十八条”出台: 这座城市如今也急需唤醒刚需

5月3日,徐州市住房和城乡建设局公布近日开会的徐州市房地产行业复工复产及纾困面壁工作会议涉及内容。徐州相关部门明确提出十八条具体措施,还包括下调房贷利率、降低首付比例、放松限售、沿袭人才购房补贴、降低土拍电影保证金等,以尽快激活市场。

在南京、无锡等地对楼市政策展开优化调整之后,素有“五省通衢”之称的徐州,也对楼市政策进行了优化调整。徐州房价曾在过去6年内快速上涨。

徐州“十八条”

抱着解决问题的目的,此次徐州房地产行业停工复产及纾受困面壁工作会议就转录市场实施多项举措,明确而言,主要有以下几方面内容:

一、土地供应方面,徐州将根据市场变化精准投入住宅用地,对去化周期较长的区域控制供地规模;挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳,剩下出让金在办理建设工程规划许可证前缴清,最久不超过6个月;在办理商品房预售许可时,以整宗地抵押的,必须注销本批次预售部分房屋对应的土地抵押权,由抵押权人、抵押人展开共同约定,并向不动产登记部门提出申请;注册部门依照双方申请人将誓约的内容栏中于相应不动产登记簿,吊销预售部分土地使用权的抵押权。以开建工程抵押的,必须以批次为单位吊销须要办理预售许可的不动产,剩余部分办理在建工程抵押权更改注册。

二、在加大信贷支持方面,徐州引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放,上调住房贷款利率;希望金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房减少首付比例;加大二手房交易贷款反对力度,满足房屋交易资金市场需求,拓宽提高性住房融资渠道。

三、在反对合理住房需求方面,分批商品住宅144平方米以上的不限制出让;人才购房补助金政策沿袭《徐州市“555”谓之才工程实施方案》规定。

四、在调整住房公积金使用政策方面,在全市范围开办灵活就业人员(个体经营者、自由职业者和新市民)公积金缴存工作,按规定享用住房公积金贷款利率;简化淮海经济区职工在徐购房使用公积金贷款流程,支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理。

五、在对房企的纾困政策、优化市场营商环境方面,增大项目贷款和并购贷款反对力度,对受困企业贷款大力展开展期、续贷,有效缓解开发企业资金压力;优化商品房预售监管资金支取节点,由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。试点商品房预售监管资金用于银行保函的方式。

当地房企人士认为,徐州此次对楼市政策的优化与调整比较常规。一名去年刚进入徐州市场的开发商更回应,当下的楼市应直接在市场需求端发力,徐州是一个刚需为主的市场,需要提升信心。

同策研究院研究总监宋红卫则认为,徐州纾受困政策对于稳定经济及房地产市场具备积极的起到,而小微企业主和个体工商户群体是目前主力购房群体。通过税负减免以及涉及政策支持,可以帮助企业渡过难关,避免出现过多失业情况。同时,对个体来讲,工作的稳定是购房预期的最重要保证,也是购房信心的重要支撑。随着房地产行业涉及政策的调整,预计融资端、土地端以及购房末端还不会有涉及反对政策实施,这对进一步平稳房地产市场有积极影响。

曾经快速上升的市场

据徐州当地第三方机构统计数据显示,2015年,徐州楼市三环内的新房售价在6000元/平方米左右,如今徐州三环内的新房房价在1.3万/平方米到1.5万元/平方米之间,最贵的楼盘达到3万元/平方米左右。一名房企人士回应,机构的统计数据有所夸张,据他仔细观察,徐州市区现在均价12000元/平方米,辖区县城大概均价7000元/平方米。

国家统计局数据披露,自2016年以来,徐州的新房价格连涨57个月,直到2020年11月,徐州新房价格环比出现0.1%的下滑,就此打断长达近5年的连续下跌。

此前由于房价翻倍的边际效应,徐州的土拍市场表现较为火热。

2020年,徐州成功出让262幅土地,成交价金额436亿,同比下跌5.6%。在成交价的住宅地块中,有16幅土地的楼面价多达7000元/平方米。其中,南京颐居置业拿下的2020-15号原华东机械厂D地块,成交价楼面价高达16906.7元/平方米。

2021年6月,由中梁地产(02772.HK)原总裁李和栗兼任董事长的苏州元里置业通过旗下子公司夺下邳州后沙两幅宅地出让,其中一幅地块楼板价2820元/平方米(517.16万元/亩)。但这并非邳州地价天花板,据了解,邳州先前出让的土地没有高于560万/亩的。

然而,伴随着去年以来房地产市场上行,徐州楼市的考验也一同到来。

2021年,徐州总计成交价44幅宅地,出让总建面积437.92万平方米,同比下降20.11%;整体成交价楼面价8696元/平方米,同比下跌55.4%,溢价率45.05%。万科(000002.SZ)、美的置业(03990.HK)、中海地产(0688.HK)、碧桂园(02007.HK)、保利地产(0119.HK)等房企之后深耕徐州;首次转入徐州投资的房企也有,中天幸福集团、新希望地产、华发股份(600325.SH)、建发地产(01908.HK)等首次转入徐州市区拿地。

2022年一季度,徐州楼市表现低迷。克而瑞研究中心数据显示,2022年一季度,徐州楼市商品住宅供应66.97万平方米,环比上升53.34%,同比上升3.73%;成交价54.76万平方米,环比上升48.44%,同比下降58.78%。从库存去化周期来看,按照将近一年去化速度,2021年2月去化周期为4.4月,而2022年2月去化周期上升为10.1月,去化周期明显拉长。

截至2022年2月底,铜山区库存量仅次于,为138.13万平方米;鼓楼区去化周期最长,为15个月;经济开发区、云龙区、泉山区去化周期均在9个月内。

2022年3-4月,徐州房地产销售是去年同期的30%左右。

供需不央,加之购房者信心不足,政策上的优化调整显得较为重要。前述房企人士认为,信心激活最重要的是,相关政策完善,人、物流动起来;地产政策更加明确,不应在市场需求端发力。

亿翰智库研究总监于小雨认为,新一轮政策优化的核心或者是关键在于市场需求端。比如郑州、兰州、昆明等城市中止“认房认贷”就很必要很有效地,其预测接下来不少城市也会考虑到完备限贷政策。


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