近期8条房地产政策梳理及点评

2022-05-10来源:徐州房产网正文:近期8条房地产政策梳理及点评

原标题:近期8条房地产政策梳理及评论

1徐州:去年约谈以来首次政策转向

5月3日,根据徐州住建局官网消息,徐州近期开会了《房地产行业复工复产及纾困面壁工作会议》。这是去年7月份徐州被约谈后首次具体的政策转向。

1、政策创新点

此次徐州政策,除了放松限售等常规性的政策表述外,也有一些新的政策内容有一点行业关注。1)预售项目必须解除土地di押权。类似规定客观上能够增加交易的纠纷,只有解除土地di押权,才能确保此类预售项目轻装上阵,减少经常出现产权方面的纠纷,也有助先前按时交付给房屋和办理不动产权证,反映了对于购房者权益的维护导向。2)二手房交易贷款的反对力度加大。此次徐州比较明确地对二手房的贷款明确提出了拒绝,相比全国一些城市更强调新房来说,徐州此次政策更加全面,客观上也有助于促进二手房交易市场的活跃。3)优化公积金贷款政策,包括淮海经济区跨省通办的公积金贷款政策优化、减少公积金贷款项目准入条件等,都反映了徐州对于住房公积金的用于做到了进一步的放松。其中公积金跨省通办制度,也是当前疫情特殊时期值得引荐的方式。而楼盘项目主体完成50%就可以通车公积金贷款服务,客观上也使得更多楼盘可以享用公积金贷款的优惠政策。

2、政策意义

此次徐州政策,其思路模式和全国其他城市都是比较类似于的,归属于地方上稳定楼市、激活购房需求、降低房企经营成本的又一个地方版本。当然徐州此次政策出现了一些创新点,也是有一点全国其他城市的自学和糅合。以公积金为例,全国各地公积金放松的政策,总体上是集中在贷款额度提升、贷款利率下调、二套适用首套标准、鼓励商业和公积金的人组模式等,但是徐州此次也明确提出了一些新的内容,包括在都市圈的公积金如何给予优化、如何让更多楼盘可以享用到公积金贷款的优惠政策等。此类做法都需要增进公积金贷款政策更进一步地获释效应,对于房地产市场的购房成本降低、购房需求的转录等都有积极的作用。总体上看,徐州此次政策,也解释此类过去短路的城市也开始有了政策的转向。2021年7月份,银川、徐州、金华、泉州和惠州被约谈,当时市场面总体偏热、政策总体偏紧。当前徐州政策放松,也解释市场矛盾点在变化,政策大力调整方向合乎预期。

2南昌:出租汽车区也面对房贷严格利好

5月5日,根据相关媒体报道,南昌当前部分银行实施了首付两成等政策。此类政策继续解释,5月份及后续月份各地房贷政策将进一步趋于严格。

1、政策要点

此次媒体报道显示,5月5日江西银行、邮政银行无论限购与非限购区域,首套房贷首付比例均按首付2成、贷8成计算出来,只认贷不认房。相关银行人士证实了此类操作者的真实性。从这里可以看出至少三点领域的放开,即出租汽车区域也可以享受同样的信贷严格政策、首付比例可以实实在在做2成首付、一些贷款偿清的购房者可以享受2成首付政策。此类规定,也反映了南昌此类省会城市,在其他政策没有明显松动的情况下,银行贷款政策会率先断裂。虽然和其他城市比起有所所滞后,但也客观上获释了当前放开购房环境的导向。

2、政策意义

应当说道南昌此类城市的政策和全国其他城市的政策是类似的,进一步说明5月份以来各地依然不会在房贷等方面有政策进一步放开的动作。另外也需要留意,江西市场这几年总体保持稳定,没有显著的声浪偏向,所以要防止此次政策放松所带给的一些新的抹黑内容。尤其是此类城市总体上过去一些购房市场需求没显著释放,先前政策宽松的情况下,房地产购房需求容易释放出来。所以在政策逐渐放开的过程中,要紧密关注先前市场的变动情况,尤其是购房秩序的稳定。

3天门和重庆:搭起“契税补贴+房展会”模式

5月1日,根据媒体报道,天门和重庆大渡口区都落实了购房契税补贴政策。此类政策解释,“契税补贴+房展会”的模式也是近期各地大力推进的内容。

1、政策要点

此次天门和重庆大渡口都积极开展了购房契税补贴工作,且都围绕房交会等展开。1)此次天门积极开展了房地产交易会,时间为5月1日-6月14日,对于签定购房合约的购房人,可以享受等额购房契税补贴和房价优惠。2)重庆大渡口区在5月1日-6月30日举行春季线上房交会,实施三项优惠政策,即50%契税补贴、给予1-3万元购房补贴、展览项目优先取得放款支持。总结来看,这两个城市的政策和全国其他城市类似于,但也都说明“契税补贴+房展会”也是近期各地政策推进的新踢法。

2、政策意义

传统的购房优惠政策显然也比较多,而随着当前房地产政策面的大环境逐渐严格,通过房展会的平台来更好推进优惠政策、激活供需两端,也是各地可以大力采取的措施。就当前各地房企的销售数据看,显然压力是比较大的,客观上也拒绝各地之后作好政策放开的内容。而5月份预计各地房地产项目促销的力度不会增强,通过和房交会、房展会等平台进行融合,需要更好聚拢房企项目和购房群体,涉及的优惠政策也可以充分发挥更好的起到,供需两端都有活跃的基础和条件,真正助力房地产市场行情的活跃。

4上交所:“民营房企融资”被重点提到

5月5日,上交所发布《认真贯彻中央政治局会议精神,研究实施中国证监会工作部署》。此次会议对于房企融资和企业经营等提出了新的拒绝和措施,有一点房企的重点关注。

1、政策要点

此次政策研究了一批有针对性、有时效性的具体措施。1)对于房地产领域来说,政策具体服务好民营房地产企业的合理融资市场需求,推动不断扩大基础设施REITs试点范围。从这里可以显现出,民营上市房企在先前的融资方面会有更多的机会,一些金融工具的发售也不会更加大力,有助促进此类企业的更好发展。而REITs的创意试点,对于保障性租赁住房的相关企业也需要带来更好的促进作用。2)研究推展上市公司买入、增持等稳市不道德的便利化。该内容虽然不是必要针对房企,但是对于房企是有启发意义的,至少解释一些上市房企先前在买入股权、增持股份等方面的受到影响政策不会减少,客观上有助此类地产股的平稳。3)大力推展投zi基本面分析,理性看待市场波动,倡导价值投zi和长期投zi理念。此类阐释对于地产股的市值管理和企业茁壮也有积极的作用,充分说明对于投zi者引导长期投zi的导向,对于短期的股价波动不应该有过度的反应。

2、政策意义

此次上交所比较han闻地把民营房企的融资单列,列为到当前有针对性和有时效性的政策措施篮子中,体现了对于民营房企融资方面的高度关注。此类表述具备积极的意义,也是当前各类民营上市房企需要重点关注的。类似于企业近期要关注上交所的政策导向和具体措施,积极和金融机构合作,探索新的融资渠道和新的融资方式。若是此类工作做到位,那么对于今年5月份尤其是下半年储备更多资金、大力做好企业经营能力提高等,都有积极的作用。涉及民营房企需要关注此类资本市场以及此前一部两会的政策阐释,大力在融资方面探寻新路子、修筑新模式、打开新天地。另外也必须看见,对于地产股的平稳工作,此次上交所也得出了具体的方向,对于一些上市房企来说也是具备灵感意义的,客观上也有助于增进此类企业更好的发展,对于涉及企业的市值管理、和投zi者增强交流等工作的积极开展也具有积极的意义。

5广州:调整住房定向销售政策

5月5日,根据对广州第一轮集中供地的竞拍规则可以看出,广州对于房企项目定向销售的政策有所调整。这也可以指出是拿地门槛进一步降低的信号。

1、政策要点

此次广州首轮集中土拍中,共成功交易了17宗土地。其中,海珠区和黄埔区地块“要求不低于50%的房源向无房者出售”的规则被取消。此类规则可以指出是“住房项目定向销售规则”。去年即2021年8月广州第二轮集中供地过程中,当时规定了海珠、黄埔和南沙涉及地块实施住房项目定向销售规则,即所售项目中首套住房购房家庭或个人必须多达50%,且开发商必须签定承诺书。而在去年第二轮集中于供地过程中,南沙就取消了这个规则。而今年5月5日广州新一轮集中供地过程中,海珠和黄埔也中止了这个规则,具有非常强劲的信号意义。

2、政策意义

广州此次集中供地的规则调整,也解释各地在拿地方面不断减少门槛的导向。对于广州来说,当前供地的意愿比较强,也期望土地市场能够提振。此次类似限制性条款的取消,客观上有助促进广州土地市场的活跃。至少对于房企来说,先前项目销售的约束增加了,拿地的积极性也就减少了,自然也可以带动房企大力入市和积极拍地。此类政策对于全国其他城市土地市场也是有启发的,在既有的减少竞拍保证金交纳比例、延后剩余出让金交纳时间等做法同时,也需要关注房企的一些新的顾虑。减少此类政策的约束,将使得房企拿地的步伐可以努得更长、回头得更快,也有助于确保土地市场的平稳身体健康发展。

6英美澳:三国提升了基准利率

5月5日,英国宣告加息。5月初国际市场上普遍经常出现了加息的操作,对于我们理解国际金融市场变化、更加精准预判中国房贷政策等都有积极的作用。

1、加息情况

从近期海外一些国家的动作看,普遍有了加息的动作或倾向。1)5月3日,澳大利亚储备银行宣告,把基准利率从0.1%提升25个基点到0.35%。这是澳央行2010年11月以来首次加息,完结了澳大利亚自2020年11月开始实施的历史低位利率。2)5月4日,美联储宣布加息50个基点,将联邦基金利率目标区间上调到0.75%至1%之间。这是自2000年以来加息幅度首次超过50个基点,表明出有美联储放宽货币政策的紧迫性。3)英国中央银行英格兰银行5月5日宣告,将基准利率从0.75%下调至1%,以应对通货膨胀。这是2021年12月以来,英国央行第四次加息,此次加息也使英国央行的基准利率升到13年来的最低水平。总结这三国的加息政策,可以显现出其特点,即加息的节奏减缓、力度加大、利率水平不断创新高、大力应对通胀风险。

2、政策意义

对于国际市场的加息现象的理解,有助我们更好理解货币政策南北和信贷政策动向,尤其是从房地产的角度来看,更要注意此类政策带给的新灵感。总体上看,中国当前房地产市场尤其是房贷市场,持续强调了降息和降低成本的导向。在既有的LPR降息和各银行主动下调利率的情况下,购房者的信贷成本总体上正处于上升的态势。这一点和国际市场形成了差异和对比,反过来进一步说明当前中国购房市场中房贷成本进一步减少的机会,对于降低房地产交易成本和鼓励购房需求释放等有积极的作用。虽然我们确实也要防范国际市场货币政策调整带给的影响和冲击,但就近期来看,中国各大银行的放贷的能力和主动性是在强化的,其也为5月份以及先前月份购房市场创造了更好的信贷环境。

7洛阳:资金监管等政策更加灵活和变通

5月1日,洛阳月实施《促进房地产市场持续稳定健康发展的若干措施》。此次洛阳在预售资金监管、装配式建筑指标、二手房贷款方面有一些创意的阐释,值得行业的注目。

1、基于评级落实差异化资金监管

此次洛阳具体,依据企业评级实施差别化监管资金管理。对于一级房企来说,其预售资金监管标准限制,依据工程形象进度分12个节点拨付。而对于等级偏低的企业,则有可能节点数只有6个。此类规定对于房企而言,具有鼓舞效应。对于合规和经营务实的企业,充分利用此类政策,可以减少资金溶解,充份促进企业资金的循环。类似于差别化的资金监管方式,也是全国其他城市值得自学和注目的。

2、装配式建筑指标更加灵活化

此次政策具体,完善装配式建筑配建政策。政策实际上对于装配式建筑的应用于采行了更加灵活和变通的做法。对于想要减少装配式建筑配建面积的,可以缴纳装配式建筑易地建设费,其后不再配建。对于想申请人增加的,则可以取得相关的成本差价奖励。此类规定,也使得装配式建筑的发展更具有灵活性。在当前房企叛成本的特殊时期,有助房企合理自由选择装配式建筑的配建面积,进而更好地前进房企经营和项目的开展。

3、优化二手房的贷款政策

此次洛阳对于二手房方面的贷款政策给与了更多的反对。这主要还包括三点,即二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围,统一按照20%执行;对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内;反对积极开展法拍电影房按揭贷款业务。此类规定,使得二手房的可贷金额更加充裕,同时首付比例也可以减少,对于类似形式的二手房也可以享受到贷款的反对。类似规定,都有助促进二手房市场的活跃,进而加快此类房产的盘活和流通。

8镇江:延续4月精神出台公积金政策

5月5日,镇江公积金中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通报》。此次政策进一步说明,5月份各地公积金贷款政策有进一步严格的偏向。

1、政策要点

此次政策具体,降低公积金贷款首付比例,对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭,第二次申请人公积金贷款的首付比例调整为40%。从这里可以看出,镇江对于二次申请公积金贷款的首付比例进行了上调,从60%下调为40%。总结近期全国公积金贷款政策,可以看出,二次或二套房申请公积金贷款的首付比例呈现出了差异,比如说梅州为20%、福州为40%、洛阳为20%。但无论如何,各类城市的首付比例总体以上调为主。

2、政策意义

5月份各地政策放松会之后呈现出加码、减缓的态势,此次镇江公积金政策的调整,也体现了地方政策的一个南北特征,即积极响应4月份既有的政策内容,进一步把政策做到粗做鉴。此前4月29日镇江公布了《关于进一步促进我市房地产业良性循环和身体健康发展的通报》。此次政策明确了对于二次使用公积金进行降低首付的规定。可以指出,5月份各地总体上会在上一级政策的基础上,实施更多细则性内容和条款,充分保证房地产市场享受更优惠和更实质的政策内容。

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