楼市步入寒冬 昔日地王为100%高溢价买单

　　拿下地王，这在昔日绝对是风光无限的事情。然而自本轮调控以来，楼市步入寒冬，当年超越头、高举债拿下的地王，而今却出了烫手的山芋。近日，央视连续报道了北京、上海、广州三大城市昔日“地王”的现状，引发业界对地王的注目。事实上，几乎所有近两年低溢价成交价的“地王”都面临价值重估，开发者只能通过降价出售或者延后动工来消弭困局。

　　据北京中原统计资料，北京市从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率多达100%的一共有33块，其中大部分已经转入开发环节，但这些低溢价地块的土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最低。“大部分地王项目的签下情况并不理想。”中原地产三级市场总监张大伟向南都记者表示，2009年来的地王项目，在目前已经大部分都转入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多“这将导致已经分担重压的企业更加难堪重负。”

　　地王项目卖不动

　　“地王项目土地占到售价于多约39 .2%，多达普通项目一倍以上，地王项目销售困难，特别是成本高的部分地王，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过低，显著影响了定价的空间。”张大伟说。

　　以北京为例，公开资料表明，2011年4月13日，大望京2号地投标企业只有3家，其中最低报价30亿元，仅比底价高出1 .7亿元，折合楼面价7760元/平方米，与去年9月的3号地相近。但2010年3月诞生的大望京1号地王，楼面价却高达24066元/平方米。

　　地王周边地价不断上升使得地王项目难以卖出高价。2009年，远洋地产旗下的远东新地以48.3亿击败近20家房企拿下亦庄新城地块，目前仅销售了1 .5亿元，不足当时拿地金额的3.2%.而位于北京通州的润枫领尚也是当年赫赫有名的“地王”，如今售价14723元/平米，比散户时17947元/平米的价格下降18%.

　　不单单是北京地王项目不断降价，位于上海外环的新城公馆项目更是投出每平方米直降7000元的广告。此前的2009年12月，该公司以9.5236亿元的代价，拿下上海嘉定南翔的这块土地，楼盘价格高达13199元/平方米，一举创下了南翔楼盘价的最低纪录，但是目前，这里新房源的销售价格只要19000元每平方米，而这个项目在刚散户时报出的单价为25000元。

　　此前倍受注目的上海“房闹得”事件项目亦是地王出身。坐落于上海嘉定区的龙湖郦城，销售价格从每平方米18000元，降到14000元，进而引发杨家业主打砸售楼处。公开发表资料显示，这个项目就是昔日这个区域溢价率最低的“地王”。2009年12月，龙湖地产以17.3亿元的价格拍下这块地，溢价率高达417%.

　　而历来被认为在全国四大一线城市中相对理性的广州楼市中，地王项目的现状更是悲惨。据多家媒体调查表明，自2005年广州首次诞生地王，迄今为止共产生了52块地王，其中15块在建，7块未动工，至今已研发销售一空的地王只有8块。未上市的22块地王的总占地面积约234万平方米，相似广州一年的住宅用地供应量。

　　“全国地王”被贱卖

　　“目前整个市场的态势还是不存在量稳价跌到这种状态，在这种情况下，成交的价格如果经常出现10%到15%整体的下降，政策有可能逐步放松，但是会像2009年那样一下子放松整个市场。”广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，期盼于楼市转好后再推地王项目的想法不切实际。

　　尽管卖得很肉痛，但不卖则意味著极大的风险。已经公布11月销售业绩的15家全国标杆房企的业绩非常惨淡，其中有14家均显著下降。甚至连一直以产品适销对路而实现快速周转的万科，也首次出现了倒数4个月经常出现销售金额同比下降。而另一方面，目前房企的大部分融资渠道都被放宽。三季度报表明，房企库存市值已经达到了上万亿，而且在目前银行信贷放宽的情况下，开发商目前的资金链非常危险。

　　在明白楼市步入寒冬将是一个长期过程后，开发商们开始作出抉择。11月2日，上海证大发布公告称之为，以95 .7亿元人民币出售拥有“上海外滩地王”外滩8-1金融地块的上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司的股权。资料显示，2010年2月1日，上海证大置业打败众多竞争对手，以总价92 .2亿元取得这块5 .7公顷土地的开发权，楼面地价超过每平米3.4万元，建构了当时全国总价地王。上海证大表示之所以出售该地块股权的原因是：“发展地块所需大量资金，将为集团带来财政负担。”

　　根据上海证大2011年上半年报显示，截至6月30日，证大营业额13 .2亿元，较去年同期上升53%，主要是因为交付给的物业比去年同期显著增加及财务费用减少；证大流动负债总额为157 .27亿港元，比起去年底增加负债28 .54亿元。与此同时，证大面对着短期债务的到期风险，证大五道口曾与新华信托2010年10月签订协议，为海之门融资9.58亿元，将于明年3月到期。此外，一笔2007年6月发售的1.3亿美元优先贷款票据将于明年6月到期。显然，对于销售不畅和资金承压的开发商而言，即便是再好的地块，也已无心眷恋，生存下去沦为房企童年寒冬中的第一要务。

　　割肉还是冬眠？

　　“地王只能回头高端路线，地价占到整个开发成本的30%-50%，有的还要更高。现在广州还有天价楼，基本上没有一套卖出去，也在白云新城附近，但是因为前来购买者都是少数群体，比如说每一栋别墅都要几千万，不能是针对少数群体，所以它也不着急，买一套算一套。”广州社科院研究员彭澎向南都记者表示：“对于开发商而言，最好的策略依然是慢慢来。在资金链尚可的情况下，他需要固守个2-3年的话，他会缓。即便是未来两年中，资金链经常出现紧张，开发商也可以通过其他普通项目上降价构建快速销售的方式来补足资金，但前提是这个开发商有实力，否则就可能会有倒闭的风险。”

　　不管是割肉还是冬眠，国内大大小小的开发商已经上升了拿地的步伐，或者迟延动工的进度。而在这种情况下，首当其冲的就是土地市场的不景气。中原地产统计显示，2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额超过了1 .7万亿，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金增加了5200亿，增加占比超过了30%.

　　有一点注目的是，土地市场的萧条中亦少有横空出世的“地王”。港资房企近日频频“跑马圈地”，抄底国内土地市场：9月28日，原昆明市政府两宗商业地块转让，经过83轮的激烈竞逐，恒隆地产以34.97亿元拿下，并制造了今年昆明的总价地王。10月24日，珠海市唐家湾情侣北路南段两宗住宅地块被仁恒置地牵头其他两家企业砸下近30亿元收至麾下，创下珠海主城区今年上海证券交易所出让的单价地王。而香港瑞安集团则以31 .98亿元的底价将南京今年以来仅次于体量的G 51麒麟科技园商住地块揽入怀中，成功挤身南京“地王”。

来源：南都网