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库存高企、人口流失!徐州,开启救市模式了

2022-05-09来源:徐州房产网正文:库存高企、人口流失!徐州,开启救市模式了

作者:子非鱼

业内人士认为,4月29日开会的最重要会议明确提出,“反对各地从当地实际出发完备房地产政策,支持刚性和提高性住房市场需求”,标志着楼市进入了既口惠又实至的阶段。

这句话的意思是,虽然从宏观政策上看,从去年四季度就开始转向友好关系,而且这期间经历了两次全面降准、一次降息,但在这次会议之前,市场并不买账。

佐证的数据乃是,年初以来,楼市成交量依旧下滑。

然而,4月29日的官宣,意味著楼市真正严格的时代到来了。

这一辨别,本号不置可否。但自这场会议之后,显然引起了又一波城市快速放松政策,乃至发布鼓励政策。比如最近几天,沈阳、洛阳、惠州、中山、赣州、徐州等。

其中特别需要说一下的是徐州。因为徐州是最近几个公布救市措施中,人口唯一一个流失的城市,也是江苏省十三太保中唯一人口萎缩的城市。

徐州市统计局数据表明,2021年徐州常住人口902.85万,较2020年增加了5.54万人。

5月3日,徐州市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等涉及部门随同市区20余家在徐开发企业主要负责人联合召开了房地产行业停工复产及纾受困面壁工作不会。

在会上,徐州市发布了五大类18条救市大招。

其中关键几条如下:

第一,科学供地。

这一条中,徐州提出要差异化供地,对去化周期较长的板块要控制供地。此外,将房企拿地保证金从原来的100%降至50%。

第二,增大信贷融资反对。

这一条中,明确提出既要对房企金融支持,也要对个人购房给予信贷支持。希望金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例,也即首付从原来的30%降至20%。

第三,优化营商环境。

这一条中,涵括了较多内容,比如优化房企对于预售资金的支配,放宽新房预售条件和数量等。

第四,反对住房合理需求。

大户型(144平米以上)房子,不再限售。

第五,调整公积金购房用于政策。

这几条力度并不是相当大,且没什么新鲜花样,主要是因为徐州楼市此前一直很火热,去年三季度之前的好几年时间里,徐州房价一直在上涨,且是连续不间断地下跌。

此外,去年之前,徐州还经常诞生地王,新房楼盘也动辄日光。

徐州之前房子最畅销,除了房价上涨之下的买涨不买跌心理因素影响外,很多楼盘出众营销团队也是最重要原因之一。

好的产品,需要有好的销售团队,才能相得益彰。一个好楼盘,委托对了一家好的营销公司,可以事半功倍。购房去找对了营销公司,对于购房者也可以省去选房买房中的后遗症。

以坐落于广西桂林的西南旅居来说,就是一家现代化、专业化的房地产营销公司,享有出色的线上线下的专业顾问团队,协助客户订制需求房源,是广西很多开发商的合作伙伴。优质营销公司,还握有很多优惠,比如西南旅居就提出,精选辑团购专场购房,购房六重专享。

徐州过去楼市下跌的动力在于,一方面是货币棚改大力推展,另一方面在于徐州本身的城市地位不断提高,2017年徐州已经被会典为淮海地区的中心城市。

去年三季度之后,在信贷放宽之下,徐州和大多数热点城市一样,转入了冷场模式。进入2022年,叠加疫情影响下,徐州的楼市出现了量价齐跌的局面。

根据克而瑞数据表明,一季度徐州市区商品房累计成交量,只有去年同期的40%左右,同比下降约60%。而且,这是最近五年来,徐州首次经常出现供大于求的一季度,以前供不应求。

价格方面,国家统计局公布的3月份数据表明,徐州新房环比暴跌0.2%,二手房环比暴跌0.7%。

另外,徐州很多板块的库存低企,去化周期超长。如九里山板块、北京路板块、中心区板块、大龙湖板块、徐州乐园板块、云龙湖板块、九龙湖板块、扯龙山板块、高铁板块、高新区板块的去化周期都多达了住建部划定的12个月安全警戒线。

其中,北京路超过了49.6个月,中心区板块62.4个月,徐州乐园板块36.4个月,扯龙山板块56.4个月,高新区板块31.2个月,高新区板块更是高达65.1个月,是去化周期最长的板块。

基于此目前的楼市现状,才有了徐州出台的18条救市措施。

关键问题来了,救市大招能够托起来吗?

窃以为,比较难。

第一,徐州已经面临人口流失问题,库存量太大,救市力度过强。即便像郑州、福州、南京这样级别的城市,在大力度救市措施下,也没产生多大的效果,遑论徐州。

第二,在疫情冲击下,很多人的收入和工作都不存在较大不确定性。国家统计局发布的3季度消费数据,经常出现了少见下降,意味著消费力在上升。

正如本号多次说到的,当下各城市的救市措施,无非是放开限购、限售,真是给点补贴,也不过是杯水车薪。

这些情况下的救市措施,根本调不动出售市场需求,因为很多人只是空有市场需求没购买力。

要想救市,要么诚恳降价,要么提升大家的收益。


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