优化资本机构、增加资金储备 保利发展股权转让活跃

股权转让是企业减少交易成本、减轻资金压力最快速的方法之一。在房地产市场中，股权转让是一个比较广泛的现象。

进入2月，大悦城有限公司、招商蛇口、保利发展等房企先后在交易所上海证券交易所出让项目公司股权。其中，保利发展受到行业关注。

据北京产权交易所显示，2月3日保利发展一次性上海证券交易所12家子公司的股权标的，项目为整体包转让，而这12家公司都是保利发展与碧桂园的合资公司。此外，2月27日，保利发展2917.14万元上海证券交易所出让湖南新滨湖房地产开发有限公司51%股权。

业内人士回应，虽然自去年末开始，融资环境逐步宽松，但短期内难以起效，通过出让股权不仅可以为公司“减负”，还可以减少资金储备。据理解，倘若本次交易顺利，保利可回笼资金近30亿元。

多数子公司亏损

多达，本次保利发展出让的12家子公司还包括常州晟金41%股权、珠海和筑城51%股权、珠海碧弘碧桂园51%股权、中山祥越51%股权、中山碧朗49%股权、句容碧华30%股权、南通碧保置业50%股权、温州升聚50%股权、台州和隆50%股权、重庆保南50%股权、曲水天熠35%股权、南京保宁49%股权。

经过辨别找到，除了2家商务服务公司和台州和隆、南通通州碧保置业外，其余8家子公司全都正处于亏损状态。

具体来看，南京保宁、珠海碧弘、珠海和筑城、中山祥越、常州晟金在2022年均录得亏损；其中珠海和筑的亏损额最高，约4608.95万元。此外中山碧朗、句容碧华、珠海碧弘碧桂园、珠海和筑等连续两年内亏损。

对此，保利发展方面对此称之为，本次出让是“项目层面的具体经营事项，合作项目退出的常规方式”。

值得注意的是，这些子公司的持有资产主要集中在二三线城市。据亿翰智库数据表明，今年春节期间二三线城市的成交价面积和套数均同比下滑约80%，销售走弱。

同时除了2个在购项目之外，本次转让的子公司牵涉到的多数项目处于销售一空状态。例如中山碧朗房地产，为中山南朗碧桂园保利天启的项目主体。该项目的总建筑面积约36.21万平方米，已于2020年完工并售罄；同样珠海碧弘碧桂园负责管理开发建设的珠海碧桂园保利海悦天境花园项目，于2020年6月竣工；句容碧华房地产曾开发建设镇江碧桂园保利时代天汇，亦于2020年完工……

此外，继2月3日集中于挂牌出让项目公司股权外，保利发展于2月27日再挂牌出让湖南新的滨湖房地产51%股权。资料显示，标的公司曾开发建设益阳保利中央公馆。该项目位于益阳市益阳大道与龙洲路交汇处，总建面21万平方米，目前项目已售罄。

业内人士表示，随着项目开发完，保利发展逐步解散项目，不利于回笼资金、优化资本结构和资源配置，减少资金储备、降低负债。

增加资金储备

除了优化资本结构之外，在房地产市场深度调整的背景下，融资渠道修缮缓慢、盈利能力走低等也成为多数房企转让股权、回笼资金的众多原因。

据保利发展2022年业绩快报披露的数据显示，2022年全年保利发展营业总收入约2811亿元，同比减少1.37%；营业利润约346.8亿元，同比增加30.18%；利润总额约352.33亿元，同比增加29.58%；归属于股东净利润约183.02亿元，同比减少33.17%；归属于股东扣除非经常性损益的净利润约180.1亿元，同比增加32.86%。

保利发展称，2022年不受项目结转毛利率、权益比例等上升的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

业内人士回应，虽然2022年保利发展整体经营业绩走低，但是销售业绩为其未来发展获取了助力。

据克尔瑞的数据，保利发展2022年实现全口径的销售金额为4573亿元、权益金额3068亿元，综合实力名列上，初步达到了2021年明确提出的“进三争一”发展目标。同时保利发展2023年1月实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%；构建签下面积183.94万平方米，同比增加0.98%。

此外，随着融资渠道的缓慢修缮，央企保利优势尽显。2022年12月底，保利发展公布了百亿融资计划，制订减募资不多达125亿元。公告显示，募资中的110亿元拟投入到广州保利领秀海等14个房地产项目上。

保利发展表示，除了股权转让外，百亿融资可以减少资金储备，有助于进一步提高业务布局，为公司持续发展、积极参与市场竞争提供确保。

对购房者影响较小

频密的股权转让，让房企受益的同时，不少购房者担心会影响到自己购买的商品房交付及后续的配套服务。

对此，业内人士表示，购房者不应将开发商股权变更非常简单解读为开发商资金链出现问题，房企股权转让的原因有很多，会不会造成在建工程烂尾及后续服务的连续性，很难通过出让股权来作出判断。

一般来说，股权转让对购房业主影响甚微。企业出让股权、出售资产后，明确要看接掌后企业的操作，一般来说有人接盘，项目就有其价值所有，烂尾的可能性相对较小。

但必须认为的是，房企股权更改会有一些风险的存在，但如果需要确保项目有充裕的资金投入，更好保障项目能够顺利进行。