证监会恢复上市房企再融资，允许用来还债！第三支箭射出，影响有多大

11月28日，证监会发布消息称，要求在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策牵涉到恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完备房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产起到；积极充分发挥私募股权投资基金起到。

澎湃新闻专访了多位房企人士和业内专家，解析政策对房地产整体作用，并逐条解读每条政策影响。

一、完全恢复涉房上市公司收购重组及设施融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。容许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份出售资产时，可以筹措设施资金；筹措资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补足流动资金、偿还债务等，无法用作拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，反对“同行业、上下游”统合。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲称之为，允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做到强劲，同时有助减低民营企业的流动性压力。自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策完全恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，不利于在上市公司体系外享有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，恢复房企再融资，筹措资金可以用作补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减低当前房企资金压力，促进其身体健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助“保交楼”政策的落地。

五谷丰登证券地产团队称，新政容许符合条件的房地产企业实行重组上市，容许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并设施融资；一方面有利于集团有限公司母公司享有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债高效率的基础上通过再融资并购优质资产，同时补充扩展资本金实现规模快速突破。 

中指研究院企业事业部研究负责人刘水回应，政策回应，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，将减缓出险上市房企重组，加快消弭房地产风险，加快房地产风险出有清。建筑企业也将获得支持，同时将减缓房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业统合。

易居研究院智库中心研究总监贤跃进回应，此处具体了对房企重组上市落实了严格政策，尤其是提到发售股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中爆雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或掌控此类企业的机会。

二、完全恢复上市房企和涉房上市公司再融资。容许上市房企非公开发表方式再融资，引导募集资金用作政策反对的房地产业务，还包括与“保交楼、健民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造征地移往住房建设，以及合乎上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。容许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

贤跃进分析称之为，再融资归属于上市公司IPO后的最重要融资方式，后续不回避会引入国企等资金进行持股，增强房企的资金实力和抗风险能力。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，过去两年时间，几乎难有股权融资案例出现，此次政策调整可能意味着未来一个阶段，作为直接融资工具之一的股权融资新的完全恢复功能，预计房企资金来源状况将持续向好。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

针对此条，刘水表示，表明监管部门反对H股上市房企再融资，促进房企融资恢复，减轻房企流动性紧张局面，防范房企风险之后不断扩大。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产起到。会同有关方面加大工作力度，推展保障性出租住房REITs常态化发行，希望打造REITs市场的“保租房板块”。希望优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

竺劲表示，增强REITs与投资基金基金作用，盘活房企存量资产。本次政策着重强调要推展保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募。此外，提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助为当前住宅与商业地产引进新的资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业的健康发展。

严迈进分析称，未来一些房企的项目盘活，如何借REITs方式来盘活，同时当作保障性租赁住房的房源，这是各地需要研究的。至少目前部分城市在收购房企存量房屋资产方面，是期望用于保障性出租住房的功能。相关REITs金融政策也需要减缓导入。

马泓称之为，此前央行已经具体，住房租赁信贷不划入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“出租并购荐”，意味着未来金融机构将增大诸如住房出租贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地充分发挥创意金融工具对房地产市场的长期支持。

五、大力发挥私募股权投资基金起到。积极开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的投资基金股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引进机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，增进房地产企业盘活经营性不动产并探寻新的发展模式。

第三方机构LP智库点评称之为，从海外PE（PrivateEquity，投资基金机构）机构的发展路径来看，由单一管理股权投资基金，向多元化的另类资产管理机构改变是重要趋势。不动产私募基金就是另类资产中重要的资产类别。例如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一归属于不动产投资基金基金，也是黑石历史业绩报酬相对务实的资产类别。这类不动产投资基金基金对于存量住宅、商业地产、基础设施、城市更新等充分发挥积极融资功能和价值发现功能。期待证监会积极开展不动产私募基金试点，将打开中国本土投资基金不动产基金的良性有序发展时代。

11月28日，中国证券报从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究草拟不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请人试点。

马泓指出，大力发挥私募股权基金的起到，积极开展不动产投资基金投资基金试点，这有可能指出国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。

 “第三支箭已经箭出有”

有房企财务条线人士向澎湃新闻回应，“我解读，这就是第三支箭”。严迈进也表示，此次政策具体了“反对房地产企业股权融资”，本质上就是第三支箭已经射出。

竺劲表示，“第三支箭”落地，金融反对房地产力度加码。时隔11月21日易会满主席表示反对涉房企业开展并购重组及设施融资、支持有一定比例涉房业务的企业积极开展股权融资之后，今日房地产股权融资正式放松。一个月内“三支箭”相继落地，金融反对房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。

亿翰智库表示，此次证监会的表态，完全恢复境内和境外股权融资渠道，正是市场期待已久的“第三支箭”，并且发言人还具体了资金不仅允许用于“保交楼”，还可投向主业，用作补足流动资金、偿还债务、收购重组等，可以说道一直紧绷的民营房企在年底步入了“扭转局势期”，尤其是相较上一轮股权融资关上时期，房地产板块的估值已接近“腰斩”，这无疑不会提升行业的吸引力，也有助避免房企爆雷风险的进一步蔓延到。但股权融资本就是更为市场化的不道德，对于已经爆雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可，这个仍尚待仔细观察。

58还乡客房产研究院分院院长张波同样表示，面对不确定性不断激增的外部环境，以及房地产市场下行压力持续存在的环境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但依靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关，因此“第三支箭”的推进将加快，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，对房企的意义重大，通过股权融资的发力，将有力推展房企解决资金问题，给行业以关键的“喘息”机会，积蓄能量穿过困境。

张波分析称之为，从具体执行层面来看，容许上市房企的非公开方式融资，这一作法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要牵涉到项目的开工建设，并可用作债务偿还，这一做法对减轻房企的债务压力也将非常直接。同时对于涉房上市的再融资，则明确要求投向主业，这相对存在一定限制，但从现实情况来看，对此类上市公司的影响相对较小。

房地产政策接近“历史最严格时期”，市场有望在2023年初逐渐企稳

中原地产首席分析师张大伟分析指出，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是最重要的政策严格。

今年1到10月，房地产开发企业做到资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，上升13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，上升33.8%；个人按揭贷款20150亿元，上升24.5%。

张大伟称之为，整体看，房地产行业缺血相当严重，最近房地产各种宽松政策越来越多，比起之前严格的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始严格房企，平稳房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。

张大伟回应，整体看，房地产市场当下的问题是购房者缴纳能力、对后市的信心等，最近的政策的确不会对市场有一定的积极起到，但预计市场闻底依然需要一段时间。在11月一系列重磅政策的影响下，市场未来将会在2023年初逐渐企稳。

亿翰智库则表示，回顾11月，供给末端政策屡屡实施，融资能解法短期之缓，但资金危机消弭、企业恢复信心的根本还是回款，后续需求端的调整将更值得注目。